競売不動産買い付けガイド 

不動産競売で落札率10倍アップする競売必勝法

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3点セットA評価書

不動産鑑定士による価格算定がわかる

競売不動産の最低売却額を決定するために、裁判所は不動産鑑定士に物件の価格調査を命じます。



不動産鑑定士は、不動産を評価し、一定の事項を記載した書類を裁判所に提出します。

これが評価書です。

●評価書のポイント

評価書には、不動産の価格を算定した経過が記載されています。

そのため、その競売物件が相場と比較して高く評価されているのか、低いのかを知ることができます。

物件の物理的欠陥があった場合や、物理的欠陥でなくても、利用が制限されるような欠陥がある場合はその分減額されます。

そこで、この記載の有無には十分注意する必要があります。

また、物件所在地の図面や、周囲環境の概要、建築基準法や都市計画法などの物件の公法上の規制の有無なども記載されています。

評価書に記載されている内容は念入りにチェックし、入札に参加する前に物件の現地調査を行う必要があります。

以下はその際のポイントです。

●主な記載事項

@不動産の評価額および評価の年月日

評価書の結論部分が評価額です。この評価額が最低売却価額とされます。評価の年月日は、評価書を作成した日ではなく、評価額算定の日付が記載されます。

A評価額

評価の結論部分で、これをもとに執行裁判所が最低売却価額を決定します。評価額は最低売却価額とは異なる場合があります。

B評価の条件

売主の協力が得られないなど、競売物件の特殊性を前提とした評価の条件が記載されています。

C目的物件

不動産の現況が物件目録と異なるときは、現況欄に現況が記載されます。

D目的物件の位置・環境等の概要

自然環境、地域性(用途別地域)、交通の便、公共施設の充実度などの概要が記載され、物件の周辺環境がある程度わかります。

また、物件についての各種制限の有無および内容が記載されます。


●評価の対象が土地であるときの記載

・地積

土地の面積は評価の前提となるので、正確に測定され記載されます。

・法令上の制限の概要

土地には、都市計画法・建築基準法・国土法・農地法などの法律に基づく利用または処分の制限がなされることが多く、これらの公法上の規制についてはここにのみ記載されます。

特に重要なことは、どの用途地域にあるのかの確認です。

用途地域によって建築できる建物の種類に制限があります。

また、実際に建築することができる建物の大きさや、利用できる土地の面積などについての制限である建築基準法の建ぺい率・容積率の記載もしっかり確認する必要があります。

・基準とした公示価格

不動産鑑定士が地価公示対象内の土地の鑑定評価を行う場合は、公示価格を基準としなければならないため、その公示価格が記載されます。

●評価の目的物が建物であるときの記載

その種類・構造・床面積およびその建物の残存耐用年数についての現況が記載されます。特に床面積は、詳細かつ正確に記載するものとされています。

E評価額算出の過程

評価額算出の過程が、文章と計算式で記載されます。

不動産の価額を算出するための評価方式には3種類があり、その方式別の価格算出方法、評価額決定の全部の過程を示すことになっています。

これによって、正確な価格が割り出されます。この記載は、入札する際の金額を割り出すための参考になります。

F添付される書類

評価書には不動産の形状を示す図面や、土地であれば公図の写し、および不動産の所在する場所の周辺の概況を示す図面が添付され、現地が特定できるようになっています。

●評価補充書を要チェック


評価書が提出された後で、裁判所が必要であると認めた場合には、再度評価を行う場合があります。

その場合には、実務的には従来の評価書に補充するという形でなされ、これを評価補充書と呼びます。

再評価された物件は評価書と評価補充書が事件記録簿に綴られることになります。

再評価するということは、数回競売にかけたものの売却できず、売れ残った物件です。

価格を下げて売却するために再評価する場合が多いようです。

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