競売不動産買い付けガイド　

 不動産競売で落札率１０倍アップする競売必勝法

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３点セット③現況調査報告書

執行官が実地調査し、間取り図や写真がある

現況調査は、裁判所が競売不動産の利権関係や事実関係を把握するために、裁判所が命じた執行官によって行われる、物件についての現状の現場調査です。



執行官は、調査後の結果を裁判所に報告し、その報告された文書が現況調査報告書です。

裁判官が、最低売却価額の決定や引渡命令をする際の判断資料、物件明細書を作成するときに重要な資料となります。

以下がその主な記載項目ですが、特に占有者の表示、占有の状況の記載は引渡命令を受けられる物件か否かを判断するための重要な書面です。

①「物件の表示」

競売物件の所在地が示されます。不動産の所在は、住居表示と異なることがあり、その場合は居住表示がカッコ書きされます。

②「現況地目」

現在の土地の利用状況が記載されます。土地が他人の土地に囲まれていて、公道に接していないときは通行権の問題が生じます。

③「占有者の表示および占有の状況」

登記簿名義上の不動産の権利者ではなく、現実に不動産を占有する占有者が記載されます。

その占有が買受人に対抗することができるものであるか否か、つまり、引渡命令が出るかどうかの結論は物件明細書の「買受人が負担することとなる他人の権利欄」の記載内容によります。

占有関係はそこで判断することができるので、誰が占有しているのか、その期間はどうか、契約は誰とどのようになされているか、所有者以外の人が占有しているときは、所有者との関係はどうなっているのかなどの占有状況を確認しておく必要があります。

④添付資料

・「物件所在図」

物件の所在地の図。現地調査の際に現場を特定するために欠かせないものです。

・「見取図」

現地調査報告書には見取図が添付されています。建物の場合は間取図が記載されているので、建物（室内）を判断する目安となります。

・「写真」

調査時点での土地建物の現況がわかるように、どの位置や角度から写したのかがわかるように明示して、全景や内部が撮影されています。

競売物件が建物・マンションの場合は内覧制度ができたので、内部を見ることができる場合もありますが、全部の物件ではないので、この写真も物件の使用程度や使用材質のグレードなどを知る手がかりとして重要な判断資料です。

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