競売不動産買い付けガイド 

不動産競売で落札率10倍アップする競売必勝法

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年々増える物件数は、選ぶほうには断然有利

競売の2つのパターン

不動産の競売には2つのパターンがあります。



ひとつは、抵当権の実行による競売で、以前は任意競売と呼ばれていたものです。

例えば、Aさんが3000万円のマンションを購入するのに、頭金1000万円を用意し、残りの2000万円は銀行ローンを組むとします。

銀行はAさんが購入するマンションに抵当権をつけて、イザというときにその不動産を処分することによって、貸し付けた金額を回収できるようにします。

しかし、Aさんがローンを支払っている途中で、勤務先が倒産してローンが滞るなど、「イザ」が起こったとします。

そのときに銀行は、この抵当権に基づいて、裁判所に対して、「裁判所を通じてその物件を希望者に売って欲しい。

そして、その売れた代金から優先的に弁済を受けたい」という申立てをすることができるのです。

これを「競売の申立」といいます。

申立てを受けた裁判所は、その物件を一定の手続にしたがって売却することになります。

これが任意競売です。もうひとつは、強制競売と呼ばれるものです。

これは例えば、お金を借りた人が何らかの事情で返すことができなくなったとします。

その場合に、貸した人はその回収を図るために、借りた人の財産を差し押さえます。

財産として、マンション・一戸建て・土地などを所有していると、これに抵当権がついていなくても、お金を貸した人は裁判所に対して訴えを起こすことができるのです。

その判決に基づいて、さらに裁判所に対して、「その物件を売って、売れた代金から優先的に弁済を受けたい」という申立てができます。

この場合の競売が強制競売です。

いずれの場合も、競売の申立てがなされ、裁判所を通じて売りに出されている物件を競売不動産といいます。

今、この競売の申立てが非常に多くなっています。

その理由のひとつには、バブルの崩壊による不動産価格の暴落があげられます。

バブル景気の絶頂期には、土地の価格が異常なほどに値上がりして、本来の不動産の何倍もの価格がつきました。

そして、バブルがはじけると、価格がピークのときに貸し付けた銀行や民間の金融機関が貸付金の回収に必至となり、抵当権をつけていた物件を競売せざるを得ない状況になり、一気に競売件数が増えたのです。

しかし、現実には不況のため、不動産は本来の価格をも割り込んでおり、競売にかけても回収が追いつかないのが実情です。

その回収不能な債権は不良債権といわれますが、その金額はバブルがはじけた当初には金融機関全体で80兆円から100兆円といわれていましたが、その後15年以上もたった現在でも、その処理は終わっていないのが現状です。

そして、さらにアメリカのサブプライムローンに端を発した世界的不況から、所有者の勤務先の倒産などにより、住宅ローンの支払いが不能となり競売にかけられるケースや、投資用に購入したワンルームマンションなども多く競売に出ている結果、競売の申立て件数は増加の一途をたどっています。

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