競売不動産買い付けガイド 

不動産競売で落札率10倍アップする競売必勝法

競売物件の見方・探し方・選び方、入札手続きの流れと入札参加のポイント、買い受け後の手続きとポイント

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買受価格をどのように決めるか

物件の個性をしっかり見きわめる

競売に付される部件の数は、この数年で倍増しています。



不動産競売業者の任意団体「不動産流通協会」のデータでは、平成19年7月の1カ月の全国の競売物件は約3,700件でしたが、1年後の平成20年7月には約7,200件(内訳は戸建て住宅が約半数、マンションが2割弱、残りが土地や事業用不動産)となっており、都市部より地方で増加している傾向にあります。

その背景には、現在に至るまで、日本経済の景気は回復の兆しが見えず、デフレスパイラルの中での不況が続き、不動産業界自体の資金繰りが悪化し、さらには住宅ローンを組んでいるサラリーマンにおいては、住宅ローンの金利負担に耐えられず返済に行き詰まる世帯が増えているという実情があります。

そのような状況で、不動産の任意売却も思うように進まないため、不動産価格も相対的に下落しており、競売物件もそれに伴って評価額が下落しています。

さらにそれは売却基準額にも影響を及ぼしており、その物件を適正に評価して入札価額を決定することが難しくなってきています。

入札価額を決定する際の決め手となるポイントは次のとおりです。

まず、入札価額を算定する基本的な手順を確認します。

@3点セットから「評価書」で、その物件の価格を知る

評価書には、不動産鑑定士が算定した評価額が記載されていますが、売却基準額はその約70%が一般的です。

鑑定士がどういう根拠でその評価をしたのかは評価書に記載されています。

A次に、「物件明細書」で、その物件の占有関係を確認する

占有者がいる物件を入札しようとする場合で、立退き料を払う必要があるケースであると判断されるときには、それに要する費用は、入札価額から差し引かなければならないためです。

B現地調査をする

現地調査は必ず行う必要があります。一般的な方法は、不動産会社で相場を聞いてみることです。

ただし、不動産会社は高めの価格を言う場合が多いことを知っておく必要があります。

また、競売物件の近隣にある同程度の間取りで、造作等の品質も同程度のグレードの物件を探し、その物件と比較することにより相場価格を算定することも必要です、この比較方法は単純ですが、とくにマンションの場合には相場価格を出すには有効な手段です。

以上からおおよその物件の相場価格が判断できます。

しかし、競売は他人との競争なので、適正価格で買い受けすることができるとは限りません。

物件の割に売却基準価額が低い物件には入札が殺到するため、価格の上限がどのくらいであるかを見きわめなくてはなりません。

その価格を決める方法には一般的な法則はありませんが、最近のデータをもとにおおよその傾向を把握し、入札額を決定する際の参考にします。

次の表は、平成22年1月上旬の入札期間における競売データです。


競売データ

戸建て マンション
申立件数 43 52
売却件数 30 39
不売 3 2
変更 1
取下 10 10
全物件の入札者総数 340 571
1件の最多入札者数 44 38
1件あたり入札者数 平均 18 15
落札者属性 法人 25
個人 18
法人 35
個人  4
売却基準価額 平均 46,424,000 12,204,146
売却価額 平均 72,397,283 19,504,333
売却の平均倍率 1.56 1.62
売却の最高倍率 3.72 3,47
売却の最低倍率 0.82 0.94

この表から以下のことを読み取ることができます。

@競売申立て件数は、戸建てよりもマンションの方が多い。

A競売申立後、入札される前までに競売が取り下げられた物件は、戸建てもマンションも10件あり、その理由は、債権者が競売ではなく、任意売却により処理していることが推定される。

よい物件は途中で取り下げられる場合もある。

B1物件あたりの入札者数の平均は、マンションで15件、戸建てで18件であり、最多では44件の入札数にもなっている。

C買受人となった者の法人と個人の割合は、戸建てでは3:2の割合であるが、マンションでは圧倒的に法人が多く個人は1割程度。

D売却価額は、売却基準額にどの程度上乗せした割合の額であるかを見ると、平均で戸建ては1.56倍、マンションは1.62倍。

単純に計算すると、売却基準価額に約1.7を掛けると買い受けることができることになる。

ちなみに、この期間の入札物件の最高割合は3.72倍の戸建てであった。

なお、近年では一般の人が、自己使用するために競売に参加するため、転売目的の専門業者と違って、常識では考えられない高額の入札額を提示してくるケースもあり、その分相場が読みにくくなってきていますが、入札価額を決める場合のポイントは次のとおりです。

@3点セットの「評価書」をよく読むこと

着目点は、減価する前の価格、つまり、競売価格を決める前の相場価格を知ることです。

この価格以上の高い価額で入札することは、競売で買うメリットがありません。

A現地での調査は必ず行うこと

現物を見ることはもちろん、周辺の不動産業者などからの情報も重要です。

B入札額の決定に際し、売却の平均倍率は売却価額の約1.7倍が平均であることを考慮する

C世間相場より少し安く買い受けることができればよいと考えあまり欲を出さない

不動産業者が入札しようとするときには、買い受け後の利潤の確保を考慮しての価額になりますが、一般の人が入札するときは、世間相場より少し安く買い受けることができればよいと考え、あまり欲を出さないほうがよい結果が得られる場合が多いようです。

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