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不動産競売で落札率１０倍アップする競売必勝法 | |||||||||
競売物件の見方・探し方・選び方、入札手続きの流れと入札参加のポイント、買い受け後の手続きとポイント |
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代金の納付期限までに保証金を差し引いた額を納付●買受代金の納付通知売却許可決定がされると、裁判所から買受人に対して、期限までに買受代金を納めるように、代金納付期限通知書が送付されます。この通知書には、買受代金から先に納めた保証金を差し引いた納付すべき金額と、代金納付期限が記載されています。 また、納付すべき金額があらかじめ記載された振込用紙も同封されています。 ●残代金の納付方法買受人は、裁判所が指定する納付期限までに、納付すべき金額を裁判所に支払うことになります。その支払方法は、現金一括が原則ですが、買受物件を担保に銀行などから融資を受けることもできます。 以前は競売物件を担保にローンを組むことができず、また、買い受けをしても代金全額を裁判所に納付してからでなければ所有名義を買受人に移転する登録手続きはできませんでした。 現金一括でしか買い受けができなかったのです。 しかし、平成１０年に、一般の人が容易に競売に参加できるように手続きが改正され、通常の不動産売買と同様に、代金納付前に銀行に担保に入れて融資を受けることができるように手続きが変更されました。 これにより、買受人は自分の名義になる前に、物件を担保に公庫や銀行から融資を受けることができ、それを一括して裁判所に代金として納めます。 そして、融資を受けた分は毎月ローンとして銀行に返済していくことになります。 ①納付場所買受代金は、通知書に記載されている指定の日に裁判所に出頭して納付します。②納付の方法以下のいずれかの方法を選択します。・指定当日に現金または指定銀行の自己宛小切手などを直接裁判所に持参する。 ・裁判所の指定する口座に事前に振り込み、当日その振込用紙を持参する。 ③代金納付の際に必要なもの指定当日は、代金のほかに、代金納付期限通知書の注意書きの欄に記載されている、次のものを持参する必要があります。・代金納付期限通知書 ・住民票（買受人が会社の場合は登記簿） ・その物件の不動産登記謄本（最新のもの） ・固定資産証明書 所有者が納めるべき固定資産税の額が記載されているもので、その物件を管轄する税務事務所で交付を受けます。 ただし、この証明書は原則的に所有者本人にしか交付されないため、代金納付期限通知書を持参して、自分が競売で買い受けたことを証明する必要があります。 ・所有権移転登記の登録免許税 競売により買い受けた不動産の所有名義を自分のものにするための登記をする際に納める印紙代です。 納付する登録免許税の額は物件により異なり、登録免許税額は買い受けた人が負担することになっています。 代金納付期限通知書に計算方法が記載されていますが、固定資産評価証明書を取り寄せた後で事前に裁判所に問い合わせた方がよいでしょう。 ちなみに、固定資産評価証明書に記載されている固定資産評価額が１０００万円の土地（買受価格は１５００万円くらい）の場合、納めるべき登録免許税額は、固定資産評価額の１．０％（平成２３年３月３１日まで）「１０００万円×１０００分の１０＝１０万円」となります。 ・切手代 裁判所が書類を送付する際に必要な切手代を予納します。 ・買受人の印鑑 買受人が代金を納付したりする際に書類に押印が必要になるため持参しますが、実印である必要はありません。 ●代金納付期日の繰上げ代金納付期日は、売却許可決定から２カ月後くらいに決められるのが通常ですが、代金の納付がすぐにできる状況にある場合は期日を早めることが可能です。早く納めることにより、自分のものになるのが早まるというメリットがあります。 ●その他の注意点代金納付期限までに納付しないと、売却許可決定はされなかったものとされ、以後代金を納付することができなくなります。また、買い受けの申し出の際に納めた保証金の返還請求もできなくなり、没収されます。 つまり、資金計画に確定的な見込みがない場合は、はじめから競売に参加するべきではないということです。 特に、今住んでいる家屋を処分して、その代金を充当しようと考えている場合には、予定期日までに入金がないという事態が生ずる可能性があるので、注意が必要です。 | |||||||||
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