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不動産競売で落札率１０倍アップする競売必勝法 | |||||||||
競売物件の見方・探し方・選び方、入札手続きの流れと入札参加のポイント、買い受け後の手続きとポイント |
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銀行ローンで代金を支払うローン制度の導入により、競売が身近になった●競売でローンが組める競売について規定している法律「民事執行法」が改正され、競売のローン制度が導入されました。これまでの競売では、横浜地方裁判所を除くと、買受人が現金で一括して買受代金を支払うことが大原則となっていたため、特に高額な不動産の競売に参加できるのは、限られた一部の競売のプロだけだったというのが実情でした。 しかし、平成１０年１２月に法律が改正され、新制度が実施され、一般の人が容易に競売に参加できるようになりました。 しかし、まだこの制度は浸透していないのが現状です。 また、現在の経済状況から金融機関の貸し渋りもいわれており、ローンを利用したい人の１００％が利用できるわけではありません。 しかし、近いうちにはローン制度を利用することが一般的な支払方法になるものと考えられています。 ●ローンの手続きと流れローンを利用するときの手続きの流れは次のとおりです。買受人が買い受けるまでの流れは、これまでの競売とまったく同様です。 買受代金の支払い方法からが異なってきます。 ①ローンでの買い受けを希望する場合には、司法書士か弁護士を指定代理人として届ける必要があります。 これは後の手続きで、登記に必要な書類を受領して登記手続きをしなければならないためです。 なお、司法書士、弁護士は以下に問い合わせれば紹介してくれます。 日本司法書士会 ０３－３３５９－４１７１ 日本弁護士連合会 ０３－３５８０－９８４１ ②金融機関との間で、買受代金の融資を受ける契約と、その融資の担保として、競売で買い受けた物件に抵当権を設定する契約をします。 この契約をする場合は、あらかじめ自分が通常取引している金融機関に話を通しておく必要がありますが、そのような金融機関がない場合は、代理を依頼した司法書士、弁護士に紹介してもらう方法も考えられます。 ③契約が成立すると融資をしてくれます。 ④融資を受けた代金を裁判所に納付します。 ⑤代金の納付と同時に、買受人は自分の所有権の移転登記と、銀行との間の抵当権の設定登記をするために、裁判所に必要な申出書類を提出します。この申し出は代金納付日の５日前までにします。 ⑥代理人となった司法書士、弁護士は受領した登記申請書を登記所に提出し、登記手続きを済ませます。 ⑦登記が終了することで、買い受けた物件の名義は買受人に移転し、同時に抵当権の設定もなされます。 ⑧ローン設定契約どおりに、買受人は銀行に対してローンを支払います。 | |||||||||
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