競売不動産買い付けガイド 

不動産競売で落札率10倍アップする競売必勝法

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引渡命令が出るケースか

占有者に引渡命令を出せるか確認する

占有している人すべてに裁判所の引渡命令が出されるわけではありません。



引渡命令が出るかどうかは、占有者が占有できる正当な権利があるかどうかによって決まります。

どういう場合に正当な権利があるのか、またはないのかという判断は、物件明細書の買受人が負担することとなる権利欄の記載内容にしたがって判断します。

●判断基準

引渡命令の相手方に、占有できる権利があるかどうかの判断は、買受人に対して占有を主張できるのかということではなく、あくまで債務者との関係において占有する権利があるのかないのかということによって決まります。

明渡しを求めることのできる相手とは、売却決定され、さらに所有権の移転登記がされた場合に、その登記がされることにより抹消されてしまう賃借権などの権利に基づいて占有している人です。

買受人が引き受ける権利に基づく占有者に対しては、引渡命令はでません。

しかし、これはあくまでも原則なので、実際にはいろいろなケースを考える必要があります。

新法の適用事件は、短期賃借権はすべて対抗できないことから、原則として引渡命令は得られると考えてよいでしょう。

しかし、旧法が適用される物件の場合は、引渡命令を受けることができるケースであるかという判断は難しいものがあります。

旧法が適用される事件がまだ多い現在、以下がその判断基準となります。


●引渡命令により明渡しを求めることができる相手

@競売不動産の所有者とその相続人

A自分が不動産に抵当権をつけた後に、その不動産を他人に譲渡したが、自分がそのまま占有を続けている人

B競売申立前からの賃借権または使用賃借に基づいて占有していたが、競売申立時から代金納付までの間に占有する権利を失った人(その間に賃貸借契約が解除されてしまったケースなど)

C競売申立前からの不法占有者

D競売の申立後に賃貸借期間が満了した、土地について5年以下、建物について3年以下の短期賃借権者

E正当な権利を有しない短期賃借権者(旧法が適用される物件)

引渡請求を求めることができるかどうかで、もっとも問題となるのが短期賃借権の扱いです。

次の短期賃借権者は正当な権利を持っていないものとされます。

・抵当権と併用してつけられた短期賃借権

 抵当権をつけるときに、これと一緒につけた短期賃借権に基づく占有者は、貸金の回収を目的とした賃借権であり、物件の利用を図るという貸借権本来の占有ではないとされます。

・占有のない短期貸借権

 抵当権と併用してつけられた短期賃借権でなくても、実際に占有のない短期賃借権は、貸金の回収を目的としたものとして本来の賃借権ではないとされています。

・権利を濫用している短期賃借権

 競売を妨害し、または最低売却価額を引き下げる目的でつけられる賃借権であり、例えば競売申立の直前になって入居し、賃料を支払っているのかどうか不明な場合。

引渡命令を受けられるかどうかについては、専門家である弁護士に相談することがいちばんです。

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