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不動産競売で落札率１０倍アップする競売必勝法 | |||||||||
競売物件の見方・探し方・選び方、入札手続きの流れと入札参加のポイント、買い受け後の手続きとポイント |
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入札をシミュレートする平成２２年２月１２日から２月１９日までの入札期間に、東京地方裁判所で実際に競売に出た物件を例に、入札をシミュレートしてみましょう。買い受けようとする物件はマンションに限定します。 できれば住環境のよい第１種低層住居専用地域にある３ＤＫ程度で、建築後あまり年数が経過していなく、高層ではないという条件で、価額は上限３千万円台で探すことにします。 インターネットのＢＩＴシステムで物件を検索すると、条件に合う物件が競売に出ていました。 さっそく、この物件の３点セットをダウンロードして、詳細を検討してみましょう。 ●詳細の情報ＢＩＴシステムの最初のページは物件の表紙にあたるもので、競売物件の概要が記載されています。まずは、ここで物件の概要を把握します。見るべきポイントは次のとおりです。 ①入札期間を確認します。特に、入札期間の終期（入札締め切り日）に注意します。②売却基準価額を見ます。この物件の売却基準価額は２１，５２０，０００円でした。これは裁判所が売却を予定している金額ですが、実際に入札することができる最低価額はこの額から２０％差し引いた額以上であればよく、それが買受可能額なので、本件物件は１７，２２４，０００円以上の金額であれば入札可能であるということです。ただし、入札に参加するには、売却基準価額の２０％の買受申出保証額を積む必要があり、本件では４，６０６，０００円になります。 ③物件の物理的な状況を確認します。この物件は、区分所有建物で２階建てのタウンハウスとなっていました。つまり、集合住宅というより戸建て感覚に近い、いわゆるメゾネット型のマンションであることがわかります。 なお、築年数は平成１６年となっており、まだ築後６年しかたっていません。 ④占有者を確認します。この物件には債務者である所有者が住んでいたことがわかりました。●物件明細書を読む「２ 売却により成立する法定地上権の概要」欄は「なし」となっていました。つまり、土地の所有者と建物部分の所有者は同一人であり、土地を他人に貸していないことがわかりました。 「３ 買受人が負担することとなる他人の権利」欄は「なし」となっていました。 つまり、建物を他人に賃貸していることもないことがわかりました。 「４ 物件の占有状況等に関する特記事項」欄の記載は、“本件所有者が占有している”とありました。 つまり、他の債権者等の他人が占有していないことがわかりました。 以上から、買受人に権利を主張することができる者はいなく、占有者もいないことから明渡請求をする必要もないので、これだけ見ると入札はしやすい物件であると判断することができます。 ただし、「５ その他買い受けの参考となる事項」欄に“管理費等の滞納あり”とありました。 管理費等の滞納は基本的には買受人が負担することになるので、その額がいくらかによって、入札にする額に影響します。 ●現況調査報告書を読む最初のページで確認するのは、管理費等の状況です。管理費・修繕積立金の月額合計は１３，４１０円とあるので、これは標準的といえる金額ですが、問題は滞納があるということです。 この時点では５２，３３０円となっていますが、このままどんどん増えていってしまうため注意が必要です。 さらに、占有者の有無について、執行官が占有者に陳述を求めた結果が記載されており、やなり債務者が占有していて、他人の占有はないことがわかりました。 ただし、占有に関してはこの時点では他人の占有がなくても、買い受けることができるまでの間に占有者が出てくる可能性があります。 そこで、現場調査が必要となります。 ●図面類を確認する現況調査報告書には「公図写し」「建物位置関係図」「建物間取り図」「物件の写真」が記載されています。これらからおおよその物件の概要がわかります。 ここでは特に室内の写真に注目してみたところ、特に汚れているわけではないようで、通常に使用している様子が伺えました。 ●評価書を読む次に評価書から物件を見ます。評価書は裁判所から依頼を受けた不動産鑑定士が物件の価格を評価するもので、この価格をもとに、物件の売却基準価額が決定されているため、入札金額を決める上で重要なものです。 この「第４ 目的物件の位置・環境等」の欄の１は、敷地の概況、利用状況等について書かれていますが、ここでは主な公法上の規制等の欄を見ます。 用途地域は第１種低層住宅専用地域、建ぺい率５０％、容積率１００％、準防火地域と記載されているので、おそらく住環境は良好な場所と思われます。 特に建ぺい率が５０％ということは、敷地の空地が半分はあるということなので、ゆったりとした街並みであると思われます。 また、第１種高度地区に指定されているので、建物の高さが制限される地区です。 高度地区とは、北側敷地への日照や圧迫感に対する制限であって、用途地域（第一種住宅地域等）や建ぺい率、容積率、日影規制などの規制と組み合わせることによって、その地域の住環境（敷地の空間が十分あって、日照も風通しもよい）を守るために、建物の高さを制限するものです。 この制限は全国一律の数字ではなく、東京都の例では第１種から第３種までの種類があり、第１種高度地区の規制がもっとも厳しいものなので、本件マンションは立地的には優れているといえるでしょう。 では、建物はどうでしょうか。 「２ 建物の概況」を見ました。「（１）１棟の建物の概要」の記載は、マンション全体の概況です。 このマンションは、Ａ・Ｂ２棟があって、総戸数２５戸という小規模のマンションであることがわかりました。 使用はタイル貼りでまずまずのグレードのようです。 マンションは管理を買えといわれるように管理がどの程度しっかりしているかということが非常に重要なポイントです。 このマンションは管理を管理会社に委託しており、委託先は有名な会社の名前が記載されていたので、特に問題はないと判断しました。 買い受けようとする専有部分については「（２）専有部分の概要」のページに記載されていました。 現況の床面積は、専有面積７４．２４㎡で、洋室３室＋ＬＤＫ、バルコニーは西向き、内装はビニールクロス貼り等なので、グレードは普通程度といえます。 次は、いよいよ入札価格を決定するための情報を読み取りました。 「評価書」の１ページ目の「第１ 評価額」の欄に、この物件の売却の評価額が２１，５３０，０００円であると記載があり、この金額は、競売に付されることを前提したものであるということが「第２ 評価の条件」に書かれていました。 どのような算定過程を経てこの金額になったのかを読み取ることが、適正価格で入札することができるか否かのポイントとなるので、評価書のページを順番にしっかり見ることにしました。 不動産の評価手段としては、積算価格と収益価格を求める２つの方法がありますが、それによって算定した価格をまず確認しました。 ◎積算価格による建物価格と敷地権価格の合計額に必要な修正を加えた価格 ３４，０７０，０００円 ◎収益価格による建物価格と敷地権価格の合計額に必要な修正を加えた価格 ２７，４４０，０００円 この両方の価格を調整して、不動産鑑定士が下した調整価格は、両方の中間値をとった３０，７６０，０００円であり、これを修正した結果の評価額が２１，５３０，０００円です。 そして、この評価額がそのまま売価基準価額となっていました。 この調整価格は競売に関係なく、一般の流通価格、つまり時価相場と判断することができます。 ●現地を調査する不動産は実際の現物を見る必要があります。現地調査は、特に住宅の場合には、車ではなく、公共交通機関を利用して、最寄駅から実際に歩きます。この物件の所在地は都心部に位置する高級住宅地といわれる場所です。 都心からはターミナル駅から私鉄を利用します。 乗降駅は急行停車駅で、ターミナルからの所要時間は約１５分。 おしゃれな街として若者に人気のある近隣の街には５分で着きます。 最寄駅を降り立った印象はとてもきれいで、駅構内はバリアフリーとなっており、ホームと改札までと、改札から駅出口までの両方にエスカレーターとエレベーターが設置されていて、障害者の方にも優しい造りです。 駅南口から現地までは徒歩約２０分で、歩くにはやや遠いというのが実感でした。 位置は、一般住宅とマンションが混在する地域で、二方向の道路に面している割には周りはとても静かな環境でした。 各戸にカーポートがあり、メゾネットタイプのマンションなので、戸建て感覚もあり、戸建てとマンションの両方のよさを兼ね備えているといっていい物件です。 外壁はタイル貼りで高級感があり、外部から見た印象では、清掃等の管理面もしっかりしているようでした。 実際にこのマンションに住んでいる人に住み心地などを聞こうと思ったのですが、どこも留守でそれはできませんでした。 周辺を歩き回り、公共施設などを調査すると、東側徒歩７分の場所に小学校があり、中学校、高校は逆方向の同程度の距離にありました。 近くにスーパーがあるので、日常の買い物には不自由しないようです。 ただし、位置的には車がなければ不便な場所であるといえました。 今度は駅の近くの不動産屋２軒を回り、このマンションの価格を聞いてみました。 売り出し当初は５，０００万円台であったようですが、現在は４，０００万円ぐらいとのことでした。 ●入札価格を決定するいよいよ入札価格を決めるときです。ここまで調査した結果を参考に金額を出します。入札なので、他よりも１円でも高い価格でなければ買い受けられませんが、誰も競うものがいないのに１人高い額を入れても意味がありません。 ここが競売のもっとも難しいところです。今回はシミュレートなので、予算は限度なしということにして価格を決めました。 ただし、時価相場を超えては競売で買い受ける意味がないので、評価書の調整価格を参考にします。 本物件の調整価格は３０，７６０，０００円、そして、入札された金額の平均は競売基準額の約１．６倍なので、それを基に計算すると約３４，５００，０００円になり、一応、この間の金額で決まると考えられました。 この物件は総合的に見てなかなか競売に出るような物件ではないので、かなり高い額での競争になると思われました。 そこで、結論として決めた入札額は３２，５００，０００円としました。 ●開札期日がきた待望の開札期日がきました。入札者は６件で、最高価買受価格は３５，１２２，１３１円で競売代行を専門としている会社に買い受けが決定しました。 残念ながら約１５０万円の差があり、実際に入札に参加していても買い受けすることはできなかったことになります。 | |||||||||
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| ３点セット②評価書 | ||||||||||
| ３点セット③現況調査報告書 | ||||||||||
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