競売不動産買い付けガイド 

不動産競売で落札率10倍アップする競売必勝法

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借地権付の物件は狙い目

一戸建ては高額。



そこでこんな物件もある。

●借地権付建物とは何か

都心の一戸建て住宅は高額な物件が多く、容易に手を出せません。

しかし、借りた土地に上に建てた借地権付建物が競売に出ているときは狙い目でしょう。

借地権付価格は土地所有権価格の5〜7割くらいが相場です。

借地権付の建物の価格は、通常の所有権の建物と比べて、その分価格が安くなるからです。

競売物件でも同様に、借地権付建物の競売価格はその分安くなります。

借地権付の建物の場合、「期限がきたらそれ以後は借地できないから不安だ」という声をよく聞きますが、その心配はありません。

●借地権は2種類ある

借地権とは、建物を建てるために一定の期間地代を支払って土地を借りる権利のことです。

その種類には2つあり、期限がきた場合に契約更新できるものと、できないものがあります。

契約更新されるタイプは、借りる側にとっては建物自体は自分のものですし、地代を滞納しない限り住み続けることができます。

つまり、このタイプの借地権付建物は、貸手の側からすれば、一度土地を貸すと半永久的に戻ってこないことになるため、競売物件として出てくることは少ないといっていいでしょう。

これに対し、最近になって、定期借地権付住宅と呼ばれる契約更新されないタイプの借地権が認められました。

この借地権は、借地期間を50年以上とし、原則的に、これを過ぎると、土地の使用継続はできず、土地を明け渡さなければなりません。

しかし、50年という長期の借地契約ですし、その分、所有権の住宅に比べて価格が安く設定されていることが最大のメリットです。現在は、公団の分譲住宅にもこのタイプのものが増えています。

一戸建てがいいという人にとっては、この定期借地権付の住宅は狙い目ですのでチェックしておきましょう。

●資金を把握する一物件価格、手持ち資金、借入金と返済計画

資金の調達に関しては、ほとんどの場合はローンを組むことになるので、当初の資金としては、ローンの頭金と必要経費が用意できればよく、あとは残金を何年で払うかにより、毎月の返済額を考えることになります。

調査結果によると、マイホームを購入した人の8割以上が、物件価格の3割程度の資金を最初に用意しています。

手元資金としては、自己資金、親からの援助などが考えられ、利息も考えると多いほどいいのは当然のことです。

ローンを組む場合は、当初の資金だけでなく、その後月々の支払いで返済不能に陥らないように、無理のない資金計画を立てる必要があります。

手持ち資金は最低でも物件価格の2割は必要でしょう。

そこで、手元資金から割り出す具体的に購入できる物件価格は、手元資金を0.2で割った金額ということになります。

手元資金を800万円用意できる人が購入可能な物件は、手元資金800万円÷0.2=4000万円ということになります。

競売で、ローンを組まない場合は、最初から保証金を含めて買受代金の全額を用意する必要があるので、当初の手元資金だけを考えればいいというわけにはいきません。

自己資金だけで全額一括して資金を用意できる人は少ないでしょう。

やはり、その時点で用意できる頭金相当額から同じように計算してみます。借入先への返済についても、ローンを組んだのと同様の返済計画が必要です。

現在は競売でもローンが組むことができるので、住宅金融公庫の中古住宅購入融資を利用することも可能です。

いずれにしても、家を取得する場合は、通常の売買でも競売での取得でも、必ず融資を受ける必要があるので、常に銀行や信用金庫などとのつきあいを大事にする必要があります。

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