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用途地域の違いを知ろう

用途地域によって建物に制限がある

家を選択する基準でもっとも重要なのが住環境です。



住環境は、土地の用途地域の種別から知ることができます。

市街地は、その土地の利用状況に応じて、住居系地域、商業系地域、工業系地域の3つのブロックに大きく分類されます。

そして、それぞれの地域ごとに建築することができる建物の種類や大きさが細かく規制されています。

住宅地域は以下の7つに区分され、もっとも住環境に優れている地域です。

用途地域 建築してはならない建築物
第1種低層住居専用地域 住宅・店舗兼用住宅・小・中・高等学校・図書館・公衆浴場・診療所・老人ホーム・その他公益上必要な建築物等以外のもの
第2種低層住居専用地域 第1種低層住宅専用地域適格建物・一定の店舗以外のもの
第1種中高層住居専用地域 第2種低層住居専用地域適格建築物・大学・病院・老人福祉センター・一定の店舗及び自動車車庫等以外のもの
第2種中高層住宅地域 工場・倉庫業用倉庫・劇場・映画館・料理店・キャバレー・パチンコ屋・麻雀屋・ホテル・旅館・ボーリング場・自動車教習所・カラオケボックス・個室付浴場等
第1種住居地域 第2種住居地域不適格建築物・パチンコ屋・麻雀屋・カラオケボックス等
第2種住居地域 一定の工場及び作業場・一定の危険物の貯蔵または処理施設・劇場・映画館・料理店・キャバレー・ナイトクラブ・個室付浴場・倉庫業用倉庫・一定規模以上の自動車車庫等
準居住地域 近隣商業地域不適格建築物・一定の工場及び作業場・一定の危険物の貯蔵または処理施設

●「住居系」の地域のうち第1種・第2種低層住宅専用地域

第1種低層住居専用地域

快適な住環境を保護しようという地域で、住環境としては申し分ない地域です。

この地域内では、原則として、高さ10メートル(3階建てくらい)を超えた建物は建てられません。

商店や事務所を設けることもできません。

もちろん、商業ビルも建てられません。

また、建ぺい率は最大で60%の制限があります。

建ぺい率とは、建物を建てる場合に、土地の広さの何割を使用できるかというもので、低ければ低いほど、建物の周囲には空き地があるということです。

そこには庭のできるスペースが必ずできるため、住環境がそれだけよくなります。

しかし、その分、土地の有効利用率は低くなります。

さらに、容積率も最大で200%で、大規模な建物は建てられません。

容積率とは、建物を建てる場合に、土地の広さに対して各階の床面積の合計が何倍の規模になるかというものです。

第2種低層住居専用地域

第2種低層住居専用地域も主として低層の住宅しか建てることができない、建ぺい率も容積率も低く抑えられた、第1種低層住居専用地域に次いで住環境のよい地域です。

閑静な住宅街で、利便性を求めるより、住環境が第一と考える人向きの地域です。


●「住居系」の地域のうち第1種・第2種中高層住居専用地域

一戸建てと中高層マンションが混在する地域で、スーパーやコンビニも近くにある、低層住居専用地域に比べると、やや住環境は劣るものの、比較的、日常生活の利便性がよい地域です。

建ぺい率・容積率も、低層住居専用地域より制限が緩やかで、手頃な一戸建てや、機能的なマンション生活を希望し高層住宅でもかまわないという人に向く地域です。

●その他の「住居系」地域と「近隣商業地域」

職住の混在型地域です。

駅から近く、商店街もあり、日常生活にはたいへん便利な地域です。

ただし、パチンコ屋やカラオケボックス、飲食店なども建てることができるので、住環境よりも利便性を求める人に向いています。

●「商業地域」、「工業系」の地域

商業地域は、駅前の商業地で、住環境よりも商業地として土地の有効利用を図っていこうとする地域です。

そのため、建ぺい率も100%あり、容積率も1000%という地域もあります。

また、工業系の地域は工場群の地域です。

用途地域 建築してはならない建築物
商業系 近隣商業地域 商業地域不適格建築物・一定の劇場・一定の映画館・料理店・キャバレー・ナイトクラブ・個室付浴場
商業地域 一定の危険物の貯蔵または処理施設・一定の工場(騒音、火災、危険のおそれがやや多いもの)等
工業系 準工業地域 一定の危険物の貯蔵または処理施設・一定の工場(騒音、火災、危険の著しいもの)、個室付浴場
工業地域 ホテル・旅館・料理店・キャバレー・個室付浴場・劇場・映画館・学校・病院
工業専用地域 工場地域不適格建築物・住宅・店舗・飲食店・図書館・ボーリング場・パチンコ屋・麻雀屋・スケート場・老人ホーム等

この地域は住環境を優先する地域ではないことから、タワーマンションなどに魅力を感じる場合以外は、この地域で住宅を探すことは避けたほうがいいでしょう。

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