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不動産競売で落札率１０倍アップする競売必勝法 | |||||||||
競売物件の見方・探し方・選び方、入札手続きの流れと入札参加のポイント、買い受け後の手続きとポイント |
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入札参加のポイント総まとめトラブルを起こさない、チェックポイントトラブルの起きない安い物件を、間違いないよう買い受けるためのポイントは以下のとおりです。●物件についてのポイント①占有者がいる物件ではないか現況調査報告書、物件明細書で、現在の占有状況を確認します。所有者の占有の場合は問題ありませんが、次々と又貸しされていて、占有が転々としている状況であれば、引渡請求に時間がかかるため、手を出さない方がいいでしょう。 ②引渡請求を求めることができる物件か 物件明細書で、その物件に占有者がいた場合、その占有権限が正当なものであるかを判断します。 ③最低競売価額は妥当か 評価書を参考に、物件の最低売却価額が妥当であるかどうかを判断します。 買受代金以外に、登録免許税や不動産取得税などの各種税金、買い受け後のリフォームやリノベーションにかかる費用などの諸費用を加算して、市場流通価格の７割程度の価格がその物件についての妥当な最低売却価額です。 ●物件調査についてのポイント①現場調査はしたか自分で足を運んで、現場調査を行うことは必須です。 その際には、朝と夜など時間帯を変えて何度か行くといいでしょう。 ②調査の結果、問題になることはない物件か 建築基準法や都市計画法に違反していない建築物であることを確認する必要があります。 狭い土地に建っている建物の場合、建ぺい率の関係で増築や再築ができない場合もあります。 また、敷地は公道に幅２メートル以上接していなければならないという接道義務に違反している土地であれば、建物が建てられません。 ③物件自体に欠陥はないか マンション、一戸建ての場合は、入札前に内部に入ることができるとしても限られた日時なので、そのときにしっかり見て、触れて、物件自体に欠陥がないかを確かめる必要があります。 ●資金計画についてのポイント①最低売却価額を一括して用意できるか入札時には最低売却価額の２割の保証金が必要になります。 また、買受人になった場合は、すぐに残代金を納付しなければなりません。 そこで、融資を取り付け、入札時に最低売却価額を一括して用意できる資金が必要です。 ②借り入れをした場合の返済計画は大丈夫か 金融機関から借り入れをする場合は、買い受けた物件にすぐに抵当権をつけることになり、長期にわたって返済していくことになります。金利を含めて、返済計画をしっかり立てる必要があります。 ③入札価額以外にもかかる費用の用意は大丈夫か 買受価格以外にも、登録免許税、不動産取得税などの税金、リフォームやリノベーションの費用などが必要となります。 計画には代金プラス２割程度の余裕を持つといいでしょう。 | |||||||||
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