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不動産競売で落札率１０倍アップする競売必勝法 | |||||||||
競売物件の見方・探し方・選び方、入札手続きの流れと入札参加のポイント、買い受け後の手続きとポイント |
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これだけ覚えれば安心！競売用語集か行【買受可能価額】（かいうけかのうかがく）売却基準価額から、２割の額を差し引いた価額。買い受けの申し出はこの金額以上でなければならない。 【買受適格証明書】（かいうけてきかくしょうめいしょ） 農地の所有権を移転するには、農業委員会または都道県知事の許可が必要であることから、競売物件が農地である場合には、買い受ける資格があることを証明しなければならない。その証明書をいう。 【買受人】（かいうけにん） 競売で物件を買った人。入札ではもっとも高い価格をつけた人に決定する。 【開札期日】（かいさつきじつ） 競売を期間入札でおこなった場合に、集まった入札書を開いて最高買受人を決める期日。 【開始決定】（かいしけってい） 競売の申立てを受けた裁判所が、競売の開始を決定することをいう。開始決定がなされると裁判所は管轄法務局に対し、競売不動産について「差押え」の登記を嘱託する。 【期日入札】（きじつにゅうさつ） 競売を実施する日を定め、その定められた日に入札により行う競売の方法をいう。もっとも高い額の入札者が買受人となる。 【期間入札】（きかんにゅうさつ） 競売の実施を、一定の期間、例えば１０日間と定めて行う方法で、その期間内に提出された入札書の中で、もっとも高い額の入札者が買受人となる。 【件外物件】（けんがいぶっけん） 競売にかけられている土地の上に建っている、競売とは直接関係のない建物のこと。競売妨害のためにプレハブなどを建てるケースが多く、その土地を買い受けても明渡しを求めるのに時間がかかってしまうため、買い受けるには適しない土地である。 【現況調査報告書】（げんきょうちょうさほうこくしょ） 物件の現況について、裁判所の執行官が、現場に行って、競売物件を実際に調査して作成した調書。建物内の状況、間取りなどのほか、調査時点における所有者、使用者・居住者など、その物件の占有関係などについて記載されている。「評価書」「物件明細書」とともに、競売３点セットのひとつとして、競売物件の詳細を知る上で欠かせないものである。 【公告】（こうこく） 競売に参加してもらうために、裁判所がどんな物件が競売にかけられているかを大勢の人に知らせること。実際には、朝日新聞、日経新聞、週刊住宅情報などに、定期的に競売物件情報として、物件の所在地・物件の表示・最低売却価格・入札期間などがまとめて広告（公告）される。 【公示価格】（こうじかかく） 公共事業用地の取得価格算定の基準としたりするため、地価公示法に基づき、国土交通省が都市やその周辺地域の土地（標準値）について公示される。公示される価格は、毎年１月１日現在の更地としての「正常な価格」であり、１㎡あたりの単価で表示される。 【固定資産税】（こていしさんぜい） 不動産などを保有している場合に、市町村に毎年納めなければならない税金。税額は、固定資産課税台帳に記載されている固定資産税を支払う根拠となる価格（評価額）に１．４％を掛けた金額である。 【固定資産評価証明書】（こてんしさんひょうかしょうめいしょ） 固定資産課税台帳に記載されている固定資産税を支払う根拠となる価格が記載されている証明書のこと。 さ行【債権者】（さいけんしゃ）特定の人に対して請求することのできる権利を債権といい、その請求できる権利を有する人を債権者という。一方、特定の人に対して負う義務を債務といい、その義務を負う人を債務者という。例えば、ＡがＢに対してお金を貸した場合、弁済期がくればＡはＢに対し貸金を返還せよと請求ことができる権利（債権）を有するので、この場合のＡを債権者という。逆にＢはＡに弁済しなければならない義務（債務）を負うから、Ｂは債務者ということになる。 【最高価格買受申出人】（さいこうかかいうけもうしでにん） もっとも高い額で入札をした人。後の手続きで売却許可決定されると、買受人として確定する。買受代金を納めれば所有権を取得することになる。 【最低売却価額】（さいていばいきゃくかがく） 裁判所が、物件を競売にかけるときに、これ以上の金額でなければ売却しないと決めた金額。したがって、入札するときには、これを下回る金額では入札できない。 【債務者】（さいむしゃ） 前記「債権者」の箇所を参照。 【債務名義】（さいむめいぎ） 競売などの強制執行をすることができることを証明することができる公の文書（請求債権の存在やその範囲、当事者などが表示されている）であり、具体的には勝訴判決や支払督促などをいう。 【差押登記】（さしおさえとうき） 競売の申立てがされると、その物件の登記簿に「○○地方裁判所に競売の申立がされた」という登記（記載）がされる。その登記を差押登記という。 【更地】（さらち） 建物や構築物が建っておらず、また何らかの権利（例えば賃借権）も付いていない土地のこと。 【３点セット】（さんてんせっと） 競売には欠かせない、物件の詳細が記載された書面のこと。「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」の３つ。 【事件記録】（じけんきろく） その競売に関するいろいろな書類を綴じた記録簿のこと。競売ごとに事件番号が決められており、例えば競売事件であれば 平成○○年（ケ）第○○号 とその表紙に書かれている。裁判所に問い合わせるときにはこの事件番号がもとになるので、必ず覚える必要がある。 【執行官】（しっこうかん） 裁判所に所属し、競売物件を調査したり、競売を実際に執り行ったりすることを仕事とする競売の担当者。 【使用貸借】（しようたいしゃく） 不動産を借りて使用する場合、賃料を払わないで、“タダ”で借りる契約のこと。 【借地権（借地権付建物）】（しゃくちけん＜つきたてもの＞） 自分の建物を建てることを前提に、他人の土地を借りる契約をした場合に、その土地を利用できる権利を借地権という。その種類には「賃借権」と「地上権」とがある。その借地契約にもとづいて建てた建物を借地権付建物という。 【書記官】（しょきかん） 裁判所の事務担当官。裁判官を補助したり、裁判事務手続きを行ったりといった仕事をする。 【税務事務所】（ぜいむじむしょ） 不動産を所有しているときに支払う固定資産税や不動産取得税、住民税といった税金を地方税というが、この地方税を扱うのが税務事務所で、東京都の場合には都税事務所になる。ちなみに所得税や登録免許税などを国税といい、こちらは税務署が扱うことになる。 【専有】（せんゆう） 不動産（または動産）を支配している状態のことを専有という。買い受けた物件に占有者があった場合に、買受人は占有者に対して引渡請求ができるかどうかが問題となる。買受人との関係で占有権原がなくても占有者が元の所有者との関係で占有の権原（例えば抵当権設定前の、登記されている賃借権など）があれば、買受人はその占有者に対しては、原則として引渡請求はできないことになる。 た行【代金納付】（だいきんのうふ）競売物件の買受人が、買受代金を裁判所に納付することをいう。代金を納付することにより、買い受けた物件の所有権を名実ともに取得することになる。 【建付地価格】（たてつけちかかく） 建物の敷地となっている土地（建付地）の価格。 【地上権】（ちじょうけん） 借地権の種類のひとつ。建物を建てる目的で他人の土地を借りる場合、その土地については、処分（他人に売ること）することを除いては、地上権で借りた人が自由に使用したり収益（その土地を利用して儲ける）することができることになる。したがって、借地契約をこの地上権という形にすると、借り手側は非常に強い権利で借りることになる。 【賃借権】（ちんしゃくけん） 借地権の種類のひとつ。地上権に比べると借り手側の力はそれほど強くはない。自由に使用できるわけでなく、契約内容どおりの使用しかできない。なお、土地については５年、建物については３年以下の期間の賃借権を特に短期賃借権という。 【抵当権】（ていとうけん） お金を借りるときに、不動産を担保とする場合の方法のひとつをいう。銀行が不動産にこの担保件である抵当権を付けておく（登記する）と、万一弁済期日に弁済を受けることができなくても、この抵当権にもとづいて競売することにより、他の債権者に優先して弁済を受けることができる。 【登記（登記記録）】（とうき＜きろく＞） 不動産（土地・建物）には、人間でいえば戸籍にあたる登記簿がその不動産ごとに備えられており、その登記簿には、所在地、所有者は誰であるかなどが記載されている。この記載を登記といい、一筆の土地または一個の建物ごとに、表題部及び権利部に区分して作成される。従来は紙であったため「登記用紙」と呼ばれていたが、現在登記所はコンピュータ化され、電磁的記録がされるので、登記記録という。登記には当不動産の土地の物理的な表示に関する表題部と、権利部としてその不動産の所有権に関する記載がされる甲区と、それ以外の賃借権などの権利が記載される乙区とがある。 【登記識別情報】（とうきしきべつじょうほう） 従来、所有権の移転登記をする場合には、申請書とともに添付書類として売買契約書を提出し、登記が終わると、買主に登記所から提出した売買契約書に登記が済んだという登記印が押されて戻ってきた。これが登記済証である。不動産登記法の改正により、この制度は廃止され、従来の登記済証（権利証）に代わるものとして現在は登記が終了すると「登記識別情報」が通知される。登記識別情報は１２桁の英数字の組み合せたもので、いわば「パスワード」といえるものである。 【登録免許税】（とうろくめんきょぜい） 登記をする際に、一種の手数料として国に対して払う税金をいう。その登記の種類によって、税額は異なる。 【特別売却】（とくべつばいきゃく） 一度競売にかけた物件が、入札者がいなくて売れなかった場合に、再び競売にかけるのではなく、先着順で希望者に直接売却することをいう。特別売却による物件は、引渡しが困難な物件が多いが、丹念に見ていくと、掘り出し物もある。 な行【内覧】（ないらん）執行官（競売を担当する専門家）が、競売物件の買受希望者に事前にその物件への立ち入りを認め、見学させる制度。この内覧は差押債権者の申し立てがあった場合に裁判所の内覧実施命令に基づいてなされる。 【入札保証金振込証明書】（にゅうさつほしょうきんふりこみしょうめいしょ） 競売に参加するときには、事前に物件価額の２割の保証金を積まなければならない。それを金融機関に振り込んだ場合の証明書が入札保証金振込証明書である。入札に参加するには、この証明書を入札書とともに提出しなければならない。 は行【売却（売却決定期日）】（ばいきゃく＜けっていきじつ＞）競売により物件を売ることを売却という。入札で最高価額の札を入れた人が、最高価買受人として、一応その物件を買い受ける権利を有するが、競売手続きが適正に行われたかを確認する必要があり、売却後にそれを確認する期日を売却決定期日という。これで問題がなければ正規の買受人に決定する。 【配当】（はいとう） 物件が競売され買受人が代金を裁判所に払い込むと、裁判所は日時を決めてその代金を債権者に、優先順位に従って交付する。これを配当という。実際に占有者が自発的に退去しないときはこの引渡命令に基づいて強制執行をしなければならない。 【引渡命令】（ひきわたしめいれい） 競売で買い受けた場合に、何らの権利もなく物件を占有している人に対して、強制的に明渡しを請求することができる裁判所の命令をいう。 【評価書】（ひょうかしょ） いわゆる３点セットのひとつ。裁判所が、競売物件の最低売却価額を決めるときには、その参考とするために、不動産鑑定士に命じて価格を査定させる。これに応じて不動産鑑定士が価格を評価した書面が評価書である。この評価書には、鑑定士がどのような算定で価格を出したかが詳しく書かれているので、自分がいくらで入札したらよいかを判断する材料として参考になる。 【袋地】（ふくろじ） 評価書に土地が袋地であると記載されている場合があり、一般に土地の形状が、道路から奥まったところにある不整形の土地を指す。建築基準法上、建築物の敷地は道路に２メートル以上接していなければならないので、袋地の場合には注意を要する。 【物件明細書】（ぶっけんめいさいしょ） ３点セットのひとつ。競売物件の物件番号、所在地、土地・建物の面積、買い受け後に引き継ぐことになる賃借権などの権利関係などについて、買受希望者の参考になるよう裁判所の見解が記載されている書面である。「現況調査報告書」「評価書」とともに、競売に参加するか否かを決定する資料として非常に重要な書面である。 【不動産取得税】（ふどうさんしゅとくぜい） 不動産を取得したときに１回だけ払わなければならない税金で。競売で買った場合も取得にあたるので、買受人には納税の義務が生ずる。 【不動産鑑定士】（ふどうさんかんていし） 不動産の価格を鑑定する専門家であり、鑑定士試験に合格することにより資格を授与される。前記のとおり、裁判所の依頼を受けて競売価格を算定することや、固定資産税を課すための根拠となる価額を算定したりする。 【保証の提供】（ほしょうのていきょう） 入札に参加するときには、事前に最低競売価額の２割（この金額は公告される。）を金融機関などに納めなければならず、この保証金を納めることを保証の提供という。保証金は自分が最高価額買受人となったときは、その代金に組み入れられ、買受人にならなかったときは、請求により返還されることになる。 や行【用途地域】（ようとちいき）都市計画をたてて街づくりをする場合に、地域に合った建物を建てさせるため、土地の利用状態に応じて土地を用途別に区分したその地域を用途地域という。実際は大きく「住居系」「商業系」「工業系」に区分され、それがさらに計１２種類に細分化されている。 | |||||||||
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