競売不動産買い付けガイド 

不動産競売で落札率10倍アップする競売必勝法

競売物件の見方・探し方・選び方、入札手続きの流れと入札参加のポイント、買い受け後の手続きとポイント

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競売の特徴を知っておこう

なぜ安いのか、その理由を知る必要がある

●競売はだれでも参加できる

かつては、競売は安く買って、すぐに転売して利ザヤを稼ぐ、競売ブローカーと呼ばれる人たちだけの世界でした。



そのため危険で暗いイメージがありました。

しかし、昭和54年に民事執行法という法律ができ、その後数回にわたって法改正が行われました。

手続きを簡便化し、悪質な競売ブローカーを競売手続きから排除し、銀行ローンも使えるようになりました。

さらに、平成15年には、競売関連の法律に抜本的な改正が加えられ、一般の人も容易に競売に参加できるようになりました。

そのことにより、一部の不動産業者だけでなく、普通の人たちもマイホーム購入の手段として競売に参加しています。

また、裁判所も不良債権の処理に苦心していることもあり、一般の人にもわかりやすい親切なサービスを行っています。

これからも、開かれた競売をめざして、様々な改正が行われていくものと思われます。


●競売の「特殊性」を知っておこう

競売は普通の不動産売買と違うため、それなりにデメリットも考えなくてはなりません。

そのデメリットとは次にあげる特殊性です。

そのポイントをしっかり把握しておく必要があります。
@買い受けても、すぐに住めない物件がある
競売物件は、裁判所に代金を支払えば、その不動産の名義は自分のものになりますが、通常の物件と違い、すぐには引き渡しを受けることができない物件があります。

正しい知識のもとに、十分な事前調査を行い、その判断ができることが必要です。
A物件の調査が、事前に十分できない物件がある
通常の不動産売買であれば、購入前に物件の下見が可能ですが、これまで競売不動産は、所有者に無断で、勝手に物件の中に入って実際に見ることが一切できませんでした。

しかし、現在は法改正がなされ、売却が実施されるまでに内覧日が設けられるようになりました。

競売参加希望者は、申し出ることにより、競売物件の内部を見ることができるという制度がつくられたのです。

しかし、すべての物件が内覧できるわけではありません。

そのため、内覧以外の調査が重要になります。

競売物件ごとに作成される記録簿に綴られている物件内部の写真や間取図などを確認したり、何度も現地に足を運んで確認をする必要があります。
B保証金の用意が必要
通常の不動産売買の場合、物件価格の1〜2割程度の手付金を支払うのが一般的ですが、競売の場合は、その物件の買い受けを希望する人は、物件ごとに決められている買受申出保証金を納める必要があります。

この価格は最低競売価格、つまり、裁判所が「これ以下の価格では売らない」と定めた価格の2割とされています。

例えば、最低競売価格3000万円の物件の場合、600万円の保証金を銀行に納めた上で初めて競売に参加することができます。
C買受物件に欠陥があっても責任の追及はできない
通常の売買であれば、買った物件に欠陥があった場合、売主に責任を追及することができます。

しかし、競売物件は、制度的に売主である裁判所にその責任を追及することができません。

つまり、買い受けは自己責任になるのです。

競売価格が安い理由には、そのようなリスクが含まれているからだと考えてもよいでしょう。

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